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Immobiliare

Il settore immobiliare si occupa di tutti gli atti e le pratiche che riguardano il trasferimento della proprietà o di altri diritti, nonché l’iscrizione di ipoteca su beni immobili (terreni e fabbricati). Dunque, a titolo esemplificativo: compravendite, donazioni, permute, divisioni, costituzioni di usufrutto.

Il settore comprende anche tutti gli atti legati a finanziamenti garantiti da ipoteca su beni immobili: mutui, aperture di credito in conto corrente, erogazioni, cancellazione di ipoteche.

Il Notaio è particolarmente esperto nelle operazioni immobiliari che richiedono una consulenza in materia urbanistica ed edilizia.

Per sapere quali documenti occorrono per la stipula dei diversi tipi di atto consultare la sezione Documenti utili.

Settore immobiliare – approfondimenti

Occorre distinguere il preliminare (o compromesso) dalla proposta di acquisto o di vendita.

Il contratto preliminare o compromesso

Accade di frequente che, visionato e scelto l’immobile da acquistare si arrivi ad un sostanziale accordo con la controparte, seppur non ancora formalizzato per iscritto.

E’ consigliabile allora, sin da questo momento, rivolgersi al notaio ancora prima della firma del contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso).

Con il contratto preliminare, infatti, entrambi i contraenti si obbligano a stipulare, entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascendo così da tale accordo preliminare (seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti (e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l’intervento del Giudice).

Si comprende chiaramente, quindi, come sia opportuno effettuare tutta quella serie di controlli ed accertamenti di cui si parlava poc’anzi (piena titolarità in capo a chi vende, libertà dell’immobile da ogni genere di vincoli e pesi, regolarità catastale ed urbanistico-edilizia) anteriormente alla sottoscrizione del cosiddetto compromesso, il quale, si ripete, non solo vincola legalmente i contraenti quantunque redatto privatamente, ma anche in quanto di prassi comporta per il futuro acquirente il contestuale versamento di una somma di denaro (spesso anche ingente) a titolo di anticipo del corrispettivo finale pattuito. Affidandosi, dunque, immediatamente al notaio, si ha la possibilità di avere un quadro giuridico completo della situazione, si ottengono informazioni e consigli preziosi per il positivo esito della compravendita, e si evita così, in sostanza, il rischio di concludere contratti preliminari (con conseguente assunzione di impegni e versamento di somme) che probabilmente non si sarebbero sottoscritti affatto ove si fosse conosciuta con completezza la situazione o non si sarebbero comunque conclusi a quelle condizioni e con quei termini.

Con il suo intervento il notaio, riversa su entrambe le parti, in posizione di imparzialità (a garanzia quindi anche del futuro venditore stesso) la sua preparazione giuridica, consigliando le migliori soluzioni per la fattispecie concreta effettuando tutti i controlli e le verifiche del caso (comunque necessarie in previsione del successivo contratto definitivo), redigendo egli stesso il contratto preliminare ed in tal modo talvolta anche conciliando e mediando, ove possibile, le divergenti posizioni delle parti (ad esempio in merito ad anticipi del corrispettivo, alla fissazione del termine finale per la stipula dell’atto definitivo – ben conoscendo egli, una volta valutata l’intera fattispecie, i tempi tecnici necessari per addivenire alla stipula finale – alla consegna delle chiavi, tanto per citare alcuni dei punti più delicati e statisticamente più dibattuti tra i contraenti).

Quantunque oggi, quindi, sia alquanto frequente che le agenzie immobiliari oltre a svolgere la consueta attività di mediazione, curino anche la redazione e la stipulazione del contratto di compromesso, appare in genere consigliabile prima rivolgersi al notaio di fiducia per il cui ministero ci si avvarrà per il contratto definitivo, al fine di ottenere dallo stesso, previa esibizione della minuta del contratto preliminare da sottoscrivere, tutte le informazioni ed i suggerimenti del caso, come sopra evidenziati.

Con una legge del 1997 è stata resa possibile la trascrizione dei contratti preliminari purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile “l’intervento” del notaio) ed i cui effetti cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo: la trascrizione, col suo effetto “prenotativo” e “pubblicitario”, tutela il promissario acquirente da un possibile inadempimento del promittente venditore, in particolar modo nel caso in cui intenda vendere a terzi l’immobile già in precedenza promesso in vendita ad altro promissario acquirente.

La trascrizione ha una funzione in tal caso essenziale per la tutela del futuro acquirente, in ragione della “opponibilità erga omnes”, che determina con riguardo a quel contratto preliminare, nel senso che nessun soggetto diverso da quelli del compromesso, dopo l’effettuazione della trascrizione stessa, potrà dire che non era a conoscenza del preliminare trascritto e quindi del fatto che quell’immobile era ormai sostanzialmente “prenotato”: la trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate (in sede fallimentare il promissario acquirente ha una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori).

Da ultimo, si deve sottolineare che, relativamente alla registrazione del contratto preliminare, la tassazione imposta dalla legge sulla caparra eventualmente prevista (0,5%) ovvero sugli acconti versati (3%) viene recuperata in sede di stipula del definitivo, ossia le imposte così pagate vengono a defalcare quanto dovuto per l’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

Gli unici oneri che gli stipulanti devono sopportare a livello fiscale riguardano quindi esclusivamente l’imposta fissa di registro e quella di bollo, oltre alle spese relative alla trascrizione dell’atto e notarili per il servizio reso (ossia consulenza, redazione del contratto, sua registrazione e trascrizione).

Se, dunque, la trascrizione del contratto preliminare e quindi l’intervento del notaio è una facoltà delle parti (facoltà sicuramente consigliabile stante quanto sopra detto in merito alle garanzie che ne derivano), obbligo delle parti ed ora delle agenzie immobiliari è quello di provvedere alla registrazione di tale contratto, pur se stipulato privatamente.

La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria. Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l’accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è perfezionato e vincolante per entrambe le parti.

Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d’acquisto sia essa di vendita, è irrevocabile: il proponente si obbliga cioè a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto.

Ciononostante può aversi anche una proposta revocabile che così permetta al proponente di tornare sui suoi passi, ovvero una proposta che sia revocabile fino ad un certo termine, oltre il quale non è più possibile revocare.

Solitamente le pratiche commerciali fanno sì che le agenzie da una parte si servano di moduli prestampati che non permettono al privato contraente di modificare il contenuto della proposta e dall’altra che prevedano la irrevocabilità per “bloccare” il futuro venditore o acquirente. Quindi, contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non è poi così facile, un volta firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti che l’hanno sottoscritta.

La consulenza del notaio rimane sempre al di sopra degli interessi dell’una o dell’altra parte, ed è sicuramente più utile prima che si apponga la propria firma su un qualsiasi documento riguardante la compravendita di un Egli saprà darvi tutte le informazioni necessarie sulla natura del documento da firmare e sul contenuto del documento, al fine di evitarvi spiacevoli sorprese.

L’acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. Così come la vendita di un immobile sigla momenti densi di significato: dall’investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l’acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.
Si tratta, infatti, di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di un esperto. Siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi tanto del venditore quanto dell’acquirente? E, soprattutto, avete le cognizioni giuridiche adatte per evitare spiacevoli sorprese sia che vendiate sia che acquistiate un immobile?

Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell’acquisto di beni di così rilevante valore, quasi tutti gli ordinamenti delle moderne nazioni hanno riservato ad una particolare figura giuridica il compito di assicurare il buon esito dell’investimento: il notaio. Figura connotata dalle caratteristiche di indiscutibile serietà, assoluta imparzialità e considerevole preparazione tecnica.
Con il suo intervento, il notaio, infatti, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore ed all’acquirente, garantisce tanto l’uno che l’altro, assumendo su di sé la piena, incondizionata e, soprattutto, gravosissima responsabilità in merito alla positiva conclusione sotto ogni punto di vista, della compravendita.
Proprio per questi motivi egli è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon esito dell’affare.

Il notaio ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai diritti ed agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo la protezione ed il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe.
E’ importante, dunque, rivolgersi al notaio per venire a conoscenza delle insidie, tanto per chi vende tanto per chi acquista, che possono nascondersi dietro una (apparentemente) banale compravendita.
Insidie che possono presentarsi sin dal momento della iniziale decisione di vendere o di acquistare.

Siete, per esempio, a conoscenza delle considerevoli conseguenze legali derivanti da una semplice firma su una semplice proposta (per lo più irrevocabile) di acquisto o di vendita?
Avete idea dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto preliminare, sia pure redatto privatamente?

E’ importante quindi muovere i primi passi nel difficile mondo della compravendita immobiliare con il piede giusto: lasciatevi guidare dal vostro notaio di fiducia, il quale sarà in grado, non solo di farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi consiglierà anche le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.

Per sapere quali documenti occorrono per la stipula dei diversi tipi di atto consultare la sezione Documenti utili.

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell’altra, detta mutuatario, al fine che quest’ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).

Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell’età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell’Unione europea.

Tutto questo rende l’idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del “credito fondiario”. Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario “ordinario”, discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un’altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono.

Non costituisce, invece, una specie particolare, il così detto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.

Occorre fin d’ora attirare l’attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca!

Un possibile rimedio consiste nell’ottenere dalla banca un finanziamento “ponte” (o “pre-finanziamento”), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l’assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.

La donazione è il solo strumento giuridico di trasmissione a titolo gratuito di beni da parte di un soggetto vivente e si distingue dal testamento che non produce effetti se non alla morte del suo autore.
Lo spirito della donazione è in realtà il desiderio o l’opportunità di dare qualcosa alle persone a noi legate da affetti o da amicizia.
Aiutare i propri figli, anticipare la propria successione, fare un dono ad un amico, ricompensare colui che ti ha reso un servizio, partecipare alla realizzazione di un obiettivo di beneficenza ….

Chi desidera tutto questo può farlo attraverso le donazioni.
La donazione presenta molte caratteristiche. Le principali sono l’assenza di un corrispettivo ed il carattere tendenzialmente definitivo, trattandosi di un contratto. L’importanza di tale atto e le conseguenze che ne derivano esigono che questo si debba realizzare seguendo forme particolari.
Chi dona può apporre all’atto di donazione svariate clausole che daranno vita a peculiari fattispecie di donazione.
La donazione è, a tutti gli effetti, un atto importante, in quanto comporta il depauperamento del patrimonio di colui che dona (donante) ed il conseguente arricchimento di colui che riceve (donatario o beneficiario). E’ pertanto necessario conoscere preliminarmente tutti gli aspetti e le conseguenze, tanto civili che fiscali, di tale atto.
L’opportunità di una donazione deve analizzarsi caso per caso, avendo presente i seguenti elementi, che il vostro notaio di fiducia potrà aiutarvi a valutare, e precisamente: il patrimonio del donante, la situazione familiare del medesimo, le implicazioni sulla futura successione dello stesso, gli aspetti fiscali ed eventuali vantaggi di un simile atto. Spesso, la scelta per la donazione, rispetto ad un atto a titolo oneroso (cioè con corrispettivo), si farà nell’ambito di un programma successorio globale e tenendo presente i rapporti che intercorrono tra successione a causa di morte e donazione.

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L’ACQUISTO DI UNA CASA – APPROFONDIMENTI

In generale la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo; più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.

Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell’estrema importanza della proprietà immobiliare, non solo esige che l’accordo delle parti rivesta la forma scritta, ma richiede anche l’osservanza di talune regole essenziali, la presenza di alcuni requisiti fondamentali ed il contestuale adempimento di alcuni obblighi particolari.

Proprio per questi motivi e soprattutto al fine di tutelare l’elevato valore della posta in gioco, si è affidato il compito di curare le compravendite immobiliari al notaio, nella sua duplice veste di pubblico ufficiale e di esperto professionista in campo giuridico, il quale potrà anche suggerire soluzioni alternative più idonee al raggiungimento del risultato sperato in relazione al singolo caso concreto.

La compravendita può essere giustamente considerata come l’atto notarile per eccellenza, anche in considerazione tra l’altro di tutti gli adempimenti che la legge pone a carico del notaio a seguito della sua stipula (solo per citare i più rilevanti: registrazione, volturazione, trascrizione, comunicazioni alle competenti autorità previste dalla legge …).

E’ il notaio che redige il contratto, dopo aver indagato la volontà delle parti e dopo aver reperito tutte le informazioni utili ed effettuato tutti i necessari controlli per il buon esito della compravendita.
E’ sempre il notaio che dà lettura del contratto alle parti, le quali possono anche non essere tutte contestualmente presenti: è possibile, infatti, l’intervento dei contraenti anche in momenti separati; valuterà il notaio (il quale sarà presente comunque e sempre) la necessità, l’opportunità e la giuridica ammissibilità di tale possibilità.
Se le parti lo richiedono o il notaio lo ritiene opportuno, se non addirittura necessario (è l’ipotesi dell’analfabeta o del non vedente), possono assistere alla lettura dell’atto anche due testimoni, non parenti né interessati alla compravendita.

Le sottoscrizioni delle parti, eventualmente dei testimoni, ed infine del notaio rappresentano senza dubbio il suggello finale, il momento più emblematico e giustamente più importante (soprattutto sotto il profilo emotivo) della compravendita.

La legge notarile richiede una vera e propria sottoscrizione col nome e cognome (ossia una firma per esteso, chiara e leggibile): non è quindi un vezzo del notaio richiedere ciò.
Se una parte non potesse o non sapesse sottoscrivere, oltre alla necessaria e contestuale presenza di tutte le parti ed anche dei testimoni, è sufficiente che la parte dichiari la ragione che legittima tale impossibilità.

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Il notaio è nel contempo un pubblico ufficiale che rappresenta lo Stato, nonché un professionista esperto nel campo giuridico.

È nominato dal Ministero della Giustizia ed è assegnato dallo stesso ad un singolo Comune, potendo tuttavia, ove richiesto, esercitare le sue funzioni in tutto il territorio della Circoscrizione della Corte d’Appello in cui è ubicata la sua sede di assegnazione, purché assista alla sua sede per almeno tre giorni alla settimana.
Nonostante sia dunque “fisicamente” ancorato al territorio di sua competenza, ogni notaio può, sempre restando nella sede assegnata, esercitare il suo ministero relativamente ad immobili ovunque posti sul territorio nazionale: a titolo esemplificativo le parti di una compravendita di un immobile sito a Palermo possono comunque recarsi presso un notaio di Torino affinché lo stesso provveda alla stipula del contratto.

La scelta del notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti: tuttavia nell’ambito delle compravendite immobiliari la scelta del notaio è in genere riservata alla parte acquirente essendo la stessa onerata del pagamento dei compensi spettanti al notaio, salvo diverso accordo.

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Dalla compravendita di un immobile nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli obblighi.

A fronte infatti di alcuni diritti in capo ad un contraente, corrispondono eguali obblighi a carico della controparte, cosicché sia il venditore che l’acquirente si trovano coinvolti in un reciproco vincolo di pretese da veder soddisfatte e doveri da rispettare.

Se alcuni di questi diritti/obblighi, quali il pagare/ricevere il prezzo e il consegnare/ricevere l’immobile, sono, per comune sentire, così ovvi e scontati, altri risultano ai più meno noti, quantunque rivestano una pari rilevanza e dignità.

In primo luogo entrambe le parti hanno sono tenute a presentare un documento di identificazione personale (carta d’identità, passaporto, patente di guida …) ed il codice fiscale (meglio se prodotto tramite tesserino sanitario, che ha sostituito il vecchio tesserino di codice fiscale), necessario per gli adempimenti di natura fiscale a cui provvederà il notaio; è importante ricordare che gli stranieri, prima della compravendita, devono richiedere all’Agenzia delle Entrate l’assegnazione del numero di codice fiscale.

In secondo luogo, venditore ed acquirente dovranno informare il notaio circa il loro stato civile, molto importante per le conseguenze che il regime patrimoniale dei coniugi produce sulla validità e sugli effetti della compravendita.

E’ facoltà per le parti di non intervenire personalmente alla compravendita, conferendo una procura notarile a vendere o ad acquistare, di modo che il così nominato rappresentante, personalmente presentandosi dinanzi al notaio munito del titolo di legittimazione (che verrà allegato all’atto), compirà tutti gli atti necessari al buon esito del contratto in nome e per conto di colui che tale procura ha conferito (ciò è molto utile per gli stranieri che si trovano all’estero o comunque per soggetti impossibilitati per qualunque ragione a recarsi presso quel notaio il giorno della stipula).

Inoltre, con riguardo ai pagamenti effettuati a partire 4 luglio 2006, l’art. 35, comma 22, del decreto-legge n. 223 del 2006 ha posto a carico di entrambe le parti – venditore e acquirente – l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo della vendita.

Così, a titolo esemplificativo, le parti dovranno comunicare il numero dell’assegno circolare o bancario con il quale è stato pagato il prezzo della vendita, la sua trasferibilità (vietata se l‘ammontare è superiore al 12.500 Euro), il suo ammontare, il numero del conto corrente dal quale viene tratto o l’indicazione della banca emittente. Tutto ciò al chiaro fine di rendere il più possibile trasparente, a livello economico e per esigenze fiscali.

Inoltre è fatto obbligo alle suddette parti di dichiarare, con le medesime modalità, se una di esse od entrambe si siano avvalse dell’opera di un mediatore e, in caso affermativo, quale sia stato l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, indicando anche in questo caso le analitiche modalità di pagamento della stessa (in atto deve essere indicato anche il numero della partita IVA ovvero il codice fiscale dell’agente immobiliare).

Su entrambe le parti gravano poi obblighi di natura fiscale, i quali, variando in ragione dei soggetti che intervengono alla compravendita e di altre circostanze, meritano una trattazione separata.

Il venditore: diritti e obblighi

I diritti del venditore

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita.

È facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.

Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.

Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.

Gli obblighi e i compiti del venditore

Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo. È sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.

Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo.
Il venditore infine ha l’obbligo: di indicare al notaio il titolo di provenienza dell’immobile, dal quale risulti la legittima proprietà dello stesso e gli estremi del titolo urbanistico abilitativo (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …) del fabbricato venduto; di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio; presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni; di presentare il certificato di agibilità nonché la documentazione relativa agli impianti.

È opportuno sottolineare che il notaio non solo coadiuva le parti nel reperimento della documentazione e delle informazioni necessarie, ma esegue nell’ambito delle sue cognizioni e competenze, anche e soprattutto i dovuti controlli circa la veridicità di quanto dalla parte venditrice dichiarato, a garanzia del perfezionamento il più possibile solerte e sicuro della compravendita.

Il venditore garantisce altresì il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa; di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario; di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.

In riferimento all’ICI, dal 14 novembre 2002 le parti sono esonerate dall’obbligo di dichiarazione ICI in tutti i casi in cui l’atto notarile da cui dipende il trasferimento immobiliare sia registrato telematicamente.

Il compratore: diritti e obblighi

I diritti del compratore

Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.

È lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).

È viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.

Gli obblighi del compratore

Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.

È lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene (per eventuali forme di garanzie connesse alla concessione della dilazione si rinvia a “I diritti del venditore”).

A tal riguardo si ricordano le prescrizioni del d.l. n. 223 del 2006, che pone a carico delle parti della compravendita di indicare analiticamente le modalità di pagamento del prezzo della vendita, dichiarando altresì se una delle due o entrambe si siano avvalse dell’opera di un mediatore (si veda la parte “diritti ed obblighi”).

Inoltre essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’obbligo di pagare può essere adempiuto a mezzo di assegni circolari non trasferibili, bancari o postali non trasferibili e bonifico bancario, anche se molto spesso quest’ultimo è preceduto da un mandato irrevocabile dato dal compratore alla banca finanziatrice dell’acquisto, di corrispondere quella data somma di denaro direttamente al venditore.

A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga: rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria (quietanza, appunto) del pagamento del prezzo di vendita.

Nella compravendita di un immobile, sin da quelle che abbiamo definito come fasi che precedono l’atto definitivo, il notaio svolge una funzione piuttosto delicata ed importante: quella di verificare che effettivamente il venditore possa liberamente vendere quel bene e che l’acquirente, a sua volta, possa legittimamente acquistarlo.

Ad esempio – e solo per citare alcuni degli aspetti di maggior rilevanza – il notaio svolge la funzione di assicurare la certezza dell’identità personale delle parti (in altre parole che il venditore e, quindi, proprietario di quell’immobile sia proprio quel venditore e proprietario); di garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede, di quel dato immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni; ha il compito di accertare che il venditore sia stato soddisfatto ed abbia così ricevuto dall’acquirente il corrispettivo pattuito e che, nel contempo, l’acquirente abbia ricevuto dal venditore le tanto desiderate chiavi della nuova casa, potendo così (finalmente) entrare veramente in possesso della stessa; consigliare, infine, al meglio il compratore (nonché il venditore, come meglio si spiegherà…), per quanto concerne il profilo fiscale, suggerendo le soluzioni migliori e più vantaggiose da un punto di vista economico in considerazione della concreta situazione.

E questi sono solo alcuni dei molteplici ed importantissimi compiti che il notaio, nella sua duplice veste di libero professionista e pubblico ufficiale, è chiamato a compiere allorquando viene investito dell’incarico di curare l’intero iter di una compravendita immobiliare; iter alquanto lungo e laborioso che vede nella conclusione e nella sottoscrizione del contratto definitivo soltanto una sua fase, seppur centrale ed emblematica, rappresentando, infatti, in sostanza, la stipulazione dell’atto notarile il lato esteriore (la punta dell’iceberg si potrebbe metaforicamente dire!) di tutta l’opera del notaio, non sempre pienamente conosciuta e che peraltro non è destinata a terminare affatto con la redazione e la firma del contratto, ma che continua, con pari intensità ed importanza, anche successivamente, per il compimento di altri rilevanti adempimenti quali la registrazione, la volturazione e soprattutto la trascrizione del contratto.

Non sempre il proprietario di un bene può vendere lo stesso quando e come vuole e così pure non tutti i soggetti possono liberamente rendersi acquirenti di un bene: può accadere, infatti, che vi siano dei vincoli o dei limiti che ne permettano la vendita o l’acquisto solo dopo aver compiuto una serie di formalità.

A titolo esemplificativo:

 

  • se il coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del consenso dell’altro coniuge;
  • se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante; la stessa cosa accade in caso di acquisto da parte loro;
  • se il bene ereditario è in comunione tra i diversi coeredi, per venderne la propria quota occorre prima “offrirlo” agli altri comproprietari e, solo se questi non accettano di acquistarlo, la si può cedere a soggetti che non fanno parte della comunione;
  • per la vendita di un terreno agricolo, se i confinanti o i soggetti insediati sullo stesso sono coltivatori diretti, occorre comunicare ad essi l’intenzione di vendere il bene e, solo se questi rifiutano di acquistarlo, lo si può vendere, alle stesse condizioni comunicate, a terzi estranei;
  • per vendere un immobile non abitativo concesso in locazione, occorre prima offrirlo in vendita all’inquilino; in taluni casi anche gli appartamenti ad uso abitazione, possono essere sottoposti ad un tale tipo di regime;
  • se acquirente o venditore di un bene è una società, sia essa di persone o di capitali, o un ente in genere, occorre che all’atto intervenga il soggetto che ha potere di rappresentare la società e di compiere acquisti o vendite per conto della stessa, previa (eventuale) autorizzazione dell’organo interno competente;
  • se un immobile rientra nell’ambito dell’edilizia economica popolare o “pubblica” in genere, vi possono essere innumerevoli limiti per la vendita/l’acquisto dello stesso (prezzo vincolato, divieto temporaneo di alienazione, requisiti soggettivi del compratore, durata temporanea della proprietà, preventive autorizzazioni);
  • se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artistico-paesaggistici, occorre l’autorizzazione delle competenti autorità affinché possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza;
  • se sul bene gravano delle cosiddette formalità pregiudizievoli che non lo rendano totalmente “libero” (ad esempio, un’ipoteca), è compito del Notaio avvertire le parti e suggerire le possibili soluzioni;
  • se il bene è gravato da una servitù che ne impedisce il godimento pieno e completo (assai diffusa è la servitù di passaggio), il Notaio deve avvertire le parti e suggerire le possibili soluzioni.

Quando si vende un immobile (appartamento, garage, locale commerciale, etc.) occorre sempre verificare la sua regolarità dal punto di vista edilizio e cioè l’esistenza di licenze per la sua costruzione o di concessioni per eventuali lavori successivamente eseguiti (è il caso, spesso, di lavori eseguiti senza autorizzazione ma successivamente “condonati” con concessione edilizia in sanatoria).

Per i fabbricati è fondamentale accertarsi che la destinazione d’uso dello stesso sia conforme a quella progettuale ed a quella catastale.

Per i terreni è sempre importante verificare la “natura” degli stessi (se siano cioè agricoli, edificabili oppure se sugli stessi vi siano dei vincoli paesaggistici, archeologici o di altro tipo) attraverso il Certificato di Destinazione Urbanistica e controllare che l’eventuale frazionamento del terreno sia stato approvato secondo legge.

Per ogni tipo di immobile è necessario controllare la sua regolarità catastale.

Dopo anni di attese è stato finalmente pubblicato in Gazzetta Ufficiale (del 6 luglio 2005, n. 155) il decreto legislativo che introduce maggiori tutele per chi acquista case in corso di costruzione. Le novità introdotte risultano di notevole impatto sociale: basti pensare che, secondo stime di associazioni di categoria, dal 1995 ad oggi le famiglie italiane coinvolte nelle migliaia di fallimenti di imprese di costruzione sono state più di 200.000.

Il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210” ed entrato in vigore e dunque applicabile dal 21 luglio 2005, provvedimento non semplice, ricchissimo di contenuti, non si limita infatti a prevedere un intervento di carattere generico, ovvero delle mere sanzioni nei confronti di comportamenti non virtuosi, ma pone delle ben precise garanzie a tutela dell’acquirente e a carico di chi vende i suddetti immobili, oltre che più in generale numerose norme di comportamento, tese ad impedire che nell’eventualità di una situazione di crisi (fallimento, pignoramento o altro: art. 1, primo comma, lettera c) dell’impresa venditrice, sfumino non solo l’acquisto da effettuare, ma anche la possibilità di riottenere le somme ed i soldi anticipatamente versati.

Diversi e numerosi sono i soggetti e le categorie dunque interessate, in quanto la nuova disciplina si rivolge, oltre che agli imprenditori edili ed ai soggetti venditori, ai tecnici, ed a professionisti quali notai, avvocati, commercialisti, ragionieri, geometri e più in generale i legali ed i consulenti operanti in tali ambiti.

Ma vediamo in concreto, ed in estrema sintesi, quali sono le principali novità introdotte dal decreto: in particolare quando e come si applichino le nuove norme e quali siano le principali garanzie concesse.

I soggetti cui si applica la nuova disciplina

Il decreto non si applica in modo generalizzato a tutte le operazioni immobiliari, ma solo a quelle negoziazioni di edifici ove venditore (denominato dalla legge “costruttore”) sia un soggetto che vende un immobile, costruito da lui medesimo o da altri (art. 1, primo comma, lettera b). Dunque la legge si applica non solo per gli acquisti fatti da chi, sia essa persona fisica o società, svolga in prima persona attività di costruzione, ma anche a chi venda un immobile costruito da terzi.

La legge qualifica invece come “acquirente” una persona fisica che acquisti un immobile o che, pur non essendone socio, abbia assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione di un immobile (art. 1, primo comma, lettera a). Sono escluse pertanto dalla protezione accordata dalla legge gli acquirenti che non siano persone fisiche, quali società, associazioni, fondazioni e altri enti, anche pubblici; mentre invece vi sembrano rientrare quelle persone fisiche che compiano l’acquisto pur nell’esercizio della loro attività di impresa o professionale.

Gli immobili da costruire secondo la nuova legge

È importante comprendere allora quale siano le tipologie di immobili per i quali scattano gli obblighi e le garanzie che di seguito esamineremo. Per la legge “gli immobili da costruire” sono quelli per i quali il permesso di costruire o altro titolo abilitativo alla costruzione sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore della legge (21 luglio 2005), e per i quali la costruzione non sia stata ancora ultimata, versando in tale stadio da non potersi ancora richiedere l’agibilità (art. 1, primo comma, lettera d). Il che comporta, da un lato, che la legge non si applichi agli interventi edilizi già in corso a quella data; dall’altro che, per talune specifiche situazioni, il decreto concerna anche immobili già ultimati.

Non è poi rilevante la qualità della costruzione, ossia se sia abitazione, uso ufficio, capannone o altro, in quanto la legge sul punto non compie alcuna distinzione e pertanto si applica indistintamente a tutte le tipologie.

Le negoziazioni interessate e gli obblighi di forma del contratto preliminare

Va dunque detto che la nuova legge, in particolare l’obbligo fideiussorio che si esaminerà meglio di seguito, trova attuazione nei confronti di quasi tutti i tipi di contrattazione immobiliare, e pertanto oltre che nei riguardi delle compravendite, permute, divisioni, assegnazioni da società cooperative, … , anche ed in particolare relativamente ai vari accordi antecedenti all’acquisto ed al trasferimento di proprietà vero e proprio, quali contratti preliminari, compromessi, leasing, promesse unilaterali, dazioni anticipate di somme e di caparre, … (artt. 1, primo comma, lettera a) e 2, primo comma).

Proprio in relazione ai contratti preliminari, la legge disciplina in maniera minuziosa ed analitica il contenuto degli stessi (art. 6), onde evitare il rischio di eccessiva genericità, se non addirittura ambiguità, cui gli stessi non di rado conducono. In tal modo si recepisce quella che è la prassi redazionale e le garanzie di norma solitamente riscontrabili nei contratti preliminari predisposti da un notaio, cui comunque di norma ci si rivolge onde meglio tutelare l’acquisto da compiere.

Le principali garanzie accordate: la fideiussione per le somme versate

La legge (art. 2 e 3) prevede quindi che in sede di stipula del contratto preliminare, o comunque di qualsiasi contratto o accordo mediante il quale, a fronte delle obbligazioni assunte e delle somme anticipate o da versare, l’acquirente non acquisti da subito la proprietà del nuovo immobile in corso di costruzione, il venditore debba rilasciare un’apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare prima dell’atto definitivo di compravendita (coincidente dunque con il rogito notarile) e fino a tale momento.

E che la suddetta fideiussione costituisca in qualche misura il cuore dell’intervento svolto dal legislatore lo dimostra il fatto che il suo mancato rilascio legittima l’acquirente a dichiarare “nullo” il contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già pagati, oltre che degli eventuali danni.

Un’ulteriore garanzia: l’assicurazione dell’immobile

Altra importante novità è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere (art. 4).

Le ulteriori novità in tema di frazionamento, diritto di prelazione e fallimento

Infine, la legge completa il rafforzamento della tutela dell’acquirente, estendendo anche al promissario acquirente il diritto al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca gravante sull’immobile in costruzione, ed il correlativo divieto di procedere alla vendita prima della suddivisione in quote del finanziamento e frazionamento o della cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, ove non accollati (artt. 7 e 8).

Si prevede quindi un diritto di prelazione a favore degli acquirenti di abitazioni adibite a residenze principali in sede di incanto (art. 9).

Vengono inoltre compiute alcune modifiche in tema di legge fallimentare, in materia di esenzioni e limiti all’azione revocatoria e onde rendere più agevoli e certe le decisioni in ordine agli immobili coinvolti (artt. 10 e 11).

In pratica cosa dovrà richiedere al venditore l’acquirente di un immobile il cui permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 e non ancora ultimata?

Dovrà richiedere:

 

  • che il contratto preliminare o il compromesso o comunque gli accordi e gli impegni intercorsi contengano tutti gli elementi di informativa e tutela analiticamente previsti dalla legge;
  • che al contratto preliminare o al compromesso o comunque agli accordi o impegni accompagnati dal versamento da parte sua di somme di denaro sia concessa apposita fideiussione, bancaria o assicurativa, che garantisca la restituzione delle somme consegnate o da consegnare;
  • che all’ultimazione dell’immobile e al definitivo trasferimento della proprietà in capo ad esso sia consegnata apposita polizza assicurativa decennale a copertura dei danni che ne possono derivare da rovina totale o parziale o gravi difetti.

La disciplina normativa che regola tale fattispecie è alquanto complessa e può essere schematicamente semplificata, avendo riguardo ad un profilo soggettivo e ad uno oggettivo.

Sotto il primo punto di vista, è opportuno sottolineare come due siano i principali tipi di imposta correlati alla compravendita immobiliare: l’imposta di registro (e le relative imposte ipotecarie e catastali) e l’IVA.

L’applicazione dell’una o dell’altra imposta è principalmente ma non esclusivamente connessa con la qualificazione soggettiva della parte venditrice.

L’imposta di registro si applica infatti in tutte le ipotesi in cui il venditore sia un soggetto privato non imprenditore nonché in alcuni particolari casi di vendita da parte di imprese, in considerazione del genere di bene compravenduto e di altre specifiche circostanze (ad esempio temporali).

L’IVA si applica, invece, tendenzialmente e sempreché ricorrano talune circostanze, alle vendite effettuate da imprese, chiunque sia l’acquirente. A seguito di recenti modifiche normative, l’ambito di applicazione del regime fiscale dell’I.V.A. è ormai residuale: in sintesi solo ove un’impresa costruttrice o ristrutturatrice venda un immobile abitativo (e relative pertinenze) entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, la compravendita è soggetta ad IVA, cosicché l’acquirente sconta quest’ultima pagandola nelle mani dell’impresa stessa; al contrario se la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione o trattasi di vendita di abitazione da parte di impresa non costruttrice né ristrutturatrice, l’acquirente paga l’imposta di registro nelle mani del notaio (con possibilità di applicazione del meccanismo del così detto prezzo valore, al riguardo si veda più approfonditamente nella sezione dedicata al “prezzo e valore tassabile”).

Dette imposte sono alternative, nel senso che l’applicazione di un tipo preclude l’applicazione dell’altro. Nell’ambito di ogni tipo di imposta, vi è poi una diversificazione di aliquote (ossia della percentuale di tassazione da calcolare sul valore dichiarato) in considerazione anche qui, della natura del bene e del soggetto (questa volta) acquirente (e di eventuali particolari agevolazioni che lo stesso può richiedere).

Schematicamente ed esemplificando si può così sintetizzare:

 

  • vendita da impresa costruttrice/ristrutturatrice nei 4 anni: IVA (4%-10%-21%) (salvo terreni agricoli);
  • vendita da imprese diverse: IVA (4%-21%) (solo se immobili non abitativi e terreni edificabili altrimenti imposta di registro);
  • vendita da privati: imposta di registro (2%-9%-15%) (in considerazione della natura del bene).

Ai fini fiscali, per determinare il tipo di imposta e le somme da versare per l’acquisto della cosiddetta prima casa, bisogna aver riguardo anzitutto al soggetto venditore.

Allorquando, infatti, il venditore sia l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell’immobile e non siano decorsi quattro anni dalla sua ultimazione, la compravendita è soggetta al regime fiscale dell’IVA, che l’acquirente ha l’obbligo di versare all’impresa stessa, e non al notaio, contestualmente al pagamento del prezzo di vendita (sia se pagato – come di rado accade – in unica soluzione al momento della consegna dell’immobile e della sottoscrizione del contratto notarile di acquisto, sia se pagato – com’è più frequente – in più tranche a titolo di acconto) e dietro presentazione di regolare fattura (o regolari fatture, in caso di più versamenti); nel caso di acquisto della prima casa e relative pertinenze l’importo dell’IVA da versare al costruttore è pari al 4% del prezzo di vendita concordato, così come riportato in fattura (o nelle fatture) e dichiarato nell’atto di compravendita dinanzi al notaio.

Quantunque, quindi, l’imposta principale debba essere pagata dall’acquirente al venditore (che provvederà poi a riversarla al fisco) unitamente al prezzo di acquisto, al momento del passaggio di proprietà vero e proprio dell’immobile, l’acquirente ha altresì l’obbligo di pagare al notaio, oltre ai suoi (speriamo!) legittimi compensi per tutto l’operato svolto e da svolgere, anche una serie di imposte e tasse direttamente connesse alla stipulazione del contratto di compravendita (a mero titolo esemplificativo imposte di registro, ipotecarie, catastali, di bollo, solo per citare le più rilevanti) e che il notaio ha, pertanto, il dovere di restituire allo Stato al momento del compimento di tutti gli adempimenti su di lui incombenti per effetto, appunto, della compravendita immobiliare (registrazione del contratto, trascrizione dello stesso presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente e sua volturazione presso il competente Catasto).

Nell’ipotesi, invece, in cui il venditore non sia un’impresa costruttrice/ristrutturatrice ma sia un privato (potrebbe anche essere un’impresa o una società ma che non svolge attività edilizia o ove siano decorsi 4 anni dall’ultimazione del fabbricato: sarà comunque compito del notaio incaricato della stipula, in accordo con il commercialista del venditore, verificare quale sia la disciplina fiscale applicabile al caso concreto), l’acquirente ha l’obbligo di pagare al notaio, al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita e ove sia richiesta l’applicazione delle agevolazioni della prima casa, una somma pari al 3% del valore catastale dell’immobile (e non del prezzo di vendita dichiarato e concordato nell’atto notarile): ciò in considerazione della specifica opzione dell’applicazione del cosiddetto prezzo-valore a titolo di imposta di registro.
A quest’ultima si aggiunge un’altra somma per il pagamento di una serie di altre imposte e tasse connesse alla stipula del contratto ed al conseguente passaggio di proprietà (imposte ipotecarie, catastali, di bollo, ecc., come già evidenziato sopra in merito all’ipotesi di atto soggetto ad IVA).

Somme tutte che il notaio riscuote nella sua gravosa veste di esattore per conto dello Stato ed a cui provvede a riversarle al momento del compimento di tutti gli adempimenti obbligatori per legge.
Quattro sono i requisiti richiesti dalla normativa vigente per usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, consistenti, appunto, nell’applicazione (alternativa) dell’aliquota al 4% (per l’I.V.A.) ed al 2% (per l’imposta di registro) anziché al 9% (se si applica l’imposta di registro) o al 10%-21% (a seconda dei casi, laddove il regime fiscale sia quello IVA).
Il primo, a carattere oggettivo, consiste nell’essere la casa da acquistare una “abitazione non di lusso”, secondo quanto definito da specifiche tabelle ministeriali, indicanti i caratteri che individuano un’ abitazione siffatta (al riguardo sarà il notaio ad offrire, nel modo più chiaro possibile, tutti i lumi del caso).

Il primo requisito di carattere oggettivo consiste nell’avere la residenza anagrafica nel Comune dove l’immobile è sito ovvero ivi stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto oppure svolgere la propria attività (si ritiene non solo lavorativa: ad esempio di studio) in tale Comune.

Se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende, mentre per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia la condizione della residenza suddetta non è richiesta (ad esempio, un funzionario di polizia può acquistare un abitazione con i benefici della prima casa e mantenere la residenza in un Comune diverso da quello ove l’immobile acquistato si trova); qualora invece l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano.

È importante sottolineare che anche uno straniero può usufruire del regime fiscale agevolato per l’acquisto della prima casa, purché la compravendita avvenga al ricorrere dei requisiti qui elencati per godere di tale agevolazione (segnatamente, l’acquisizione della residenza presso il Comune italiano ove è ubicato l’immobile acquistato).

Si consideri poi che le agevolazioni prima casa non dipendono dal fatto che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria o familiare, di modo che può essere acquistata con tali agevolazioni anche un’abitazione che verrà locata dopo l’acquisto; ciò in quanto quello che la legge richiede è solo la residenza nel Comune e non presso l’abitazione acquistata.

Il secondo dei requisiti oggettivi è non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato.

Il terzo consiste di non essere titolare, neppure per quote (in tal caso rileva la con titolarità di un immobile acquistato con il beneficio prima casa ) o in comunione legale con il coniuge , su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.

Il regime fiscale agevolato della prima casa si estende, oltre all’acquisto abitazione, anche quello di specifiche pertinenze, nel numero di una per ciascun tipo: l’attuale normativa infatti consente che, unitamente alla casa, possano essere acquistati, con atto unico o con più atti separati, una sola pertinenza per categoria C/2, C/6, C/7 (cantina-magazzino = C/2, un’autorimessa = C/6 ed una tettoia = C/7), sul cui prezzo l’acquirente sconterà l’imposta ridotta suddetta.

La disciplina in esame si applica inoltre qualora la casa oggetto del contratto sia ancora in costruzione ovvero nel caso in cui si acquisti un fabbricato rurale adibito ad abitazione; l’ambito di applicazione della norma non si estende tuttavia alle abitazioni di fatto non catastalmente censite come tali (ad esempio: appartamenti censiti come uffici ma di fatto adibiti ad abitazione).

Una volta goduto di dette agevolazioni fiscali, non è possibile rivendere l’immobile acquistato prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento di una somma pari alla differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa”, maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi. L’attuale normativa consente tuttavia di rivendere la “prima casa” senza incorrere nel pagamento della sanzione suindicata nell’ipotesi in cui entro un anno dalla data di vendita della casa, si provveda a riacquistarne un’altra da adibire a propria abitazione.

In questa ipotesi, inoltre, non soltanto si evita, come detto, il pagamento dell’ulteriore imposta con la relativa sanzione, ma è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta (di registro o sul valore aggiunto) già pagata in occasione del primo acquisto (il classico “due piccioni con una fava”!): è questo, in termini tecnici, il cosiddetto “credito d’imposta”, per le cui modalità ed ambito di applicazione è sicuramente opportuno rivolgersi al notaio di fiducia, che, valutando con specifica attenzione il caso concreto, suggerirà le possibili soluzioni e consiglierà in modo da garantire il maggior risparmio economico consentito dalla legge.

Il mutuo – approfondimenti

Uno degli elementi essenziali nella contrattazione di un mutuo è la durata. In termini generali può affermarsi che la maggiore durata di un mutuo comporta un abbassamento in termini relativi dell’importo di ciascuna rata di ammortamento, dando un maggior respiro al mutuatario; il tutto, però, comporta anche, complessivamente, il pagamento di un ammontare maggiore di interessi, proprio perché il capitale viene restituito con maggior lentezza.

La prassi inoltre evidenzia che a una durata più lunga corrisponde anche un aumento del tasso di interesse, a compensare un evidente maggior rischio della banca.
La restituzione della somma mutuata avviene, dunque, secondo i termini che vengono fissati dalle parti: il complesso di questi accordi costituisce il piano di ammortamento.

Un’adeguata informazione/presa di conoscenza sul piano di ammortamento, è indispensabile al mutuatario al fine di valutare in concreto la propria capacità di adempimento, di programmare con prudenza i futuri flussi finanziari in entrata e in uscita dal proprio patrimonio, e di scegliere lo schema di rimborso maggiormente compatibile con le proprie esigenze.
Inoltre, nella scomposizione degli elementi costitutivi della rata (capitale e interessi), il piano di ammortamento serve anche a individuare l’onere finanziario per interessi da esporre in un bilancio societario, o la misura su cui operare la detrazione fiscale nei mutui per l’acquisto della prima casa.
Un’attenta valutazione del piano di ammortamento è infine utile anche nella prospettiva di un’eventuale estinzione anticipata del mutuo, e del pagamento, pure eventuale, della relativa penale: a seconda dei piani convenuti, giunti a metà della durata del mutuo, potrà essere stato rimborsato più o meno di metà del capitale prestato (nei mutui con ammortamento “alla francese”, generalmente meno).

Il piano di ammortamento maggiormente utilizzato è quello comunemente detto “alla francese”; le relative rate, determinate secondo una precisa ed equilibrata formula finanziaria, sono composte inizialmente da più interessi che capitale, mentre man mano che ci si avvicina al termine, la proporzione tende ad invertirsi.

Quando il tasso di interesse prescelto è un tasso fisso, il piano di ammortamento determinato alla stipulazione del contratto rimane invariato per tutta la durata dello stesso; se invece il tasso è variabile, le oscillazioni si riflettono sullo stesso piano di restituzione, per cui il piano di ammortamento illustrato al momento della stipulazione diventa solo indicativo.

Anche le scadenze di pagamento possono essere diversamente fissate: si avranno, così, rate mensili oppure trimestrali, semestrali, ecc. Maggiore è la frequenza delle rate (ad esempio mensili), più velocemente avviene la restituzione del capitale: ciò vuol dire che il mutuatario pagherà, in termini assoluti, meno interessi.

Recentemente il mercato finanziario propone una serie di prodotti, chiamati flessibili, per cercare di venire incontro a esigenze particolari dei mutuatari. Si possono fare alcuni esempi:
a) si chiamano mutui con pre-ammortamento quelli che danno la possibilità di usufruire di un periodo iniziale (che può essere brevissimo, in tali casi dovuto a mere ragioni tecniche; o anche di qualche anno) nel quale il mutuatario dovrà pagare solamente interessi, procrastinando l’inizio del regolare rimborso del capitale. La conseguenza è che le prime rate (composte da soli interessi) sono particolarmente basse, mentre le successive (comprensive anche del capitale) particolarmente alte. Anche il montante del costo assoluto del mutuo si incrementa in considerazione della lentezza nella restituzione del capitale;
b) variante del precedente, ma dagli effetti analoghi, è quella che comporta l’ammortamento fin dall’inizio, solo di una parte del capitale, rinviando all’ultimo il pagamento di una maxi-rata comprensiva della parte di capitale di cui è stato rimandato l’ammortamento, e che può variare tra una percentuale minima (ad esempio 25%) e massima (ad esempio 50%) del capitale mutuato;
c) può, infine, apparire dotato della massima elasticità, il mutuo in cui il rimborso del capitale è rimesso alla discrezione del mutuatario; in tali fattispecie le rate sono costituite dalla sola quota interessi, mentre il capitale può essere restituito liberamente, solitamente entro una griglia prefissata: ad es. il 15% entro il 5° anno, il 20% entro il 10° anno, il 30% entro il 15° anno e il 35% entro il 20° anno (oppure: almeno il 15% entro il 7° anno, almeno il 40% entro il 14° anno, il restante 60% entro il 20° anno), e simili. A parte la necessità di maggiore capacità di pianificazione che tali mutui esigono per il mutuatario, risulta evidente che se da un lato può essere forte la tentazione di rinviare il più possibile la restituzione del capitale, dall’altro ciò ha un costo in termini di pagamento di maggiori interessi.

Il tasso (o saggio) degli interessi è usualmente determinato in termini percentuali; esso può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che vengono determinati con criterio di obiettività e terzietà. Ad esempio l’Euribor è una quotazione (media) di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.; mentre l’I.R.S. (interest rate swap) è il parametro finanziario di riferimento per stabilire il costo delle operazioni a medio e lungo termine regolate a tasso fisso.

Il tasso può anche essere “misto”: con questo termine si indica l’ipotesi in cui, a particolari scadenze temporali, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa. Ciò, secondo i termini contrattuali, può avvenire una o più volte nella durata del mutuo, e usualmente viene rimesso ad una scelta da effettuarsi da parte del mutuatario con un preavviso stabilito.

La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità e totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resta invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse “fuori mercato”, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo.

Occorre fare qualche accenno alla distinzione tra tasso reale e tasso nominale.

Il tasso nominale è la percentuale di interessi che appare formalmente fissata nel contratto ed a cui l’operazione di mutuo viene regolata. In realtà, però, il costo effettivo del mutuo è inevitabilmente condizionato da tutta una serie di altri fattori: anzitutto da varie voci di spesa (spese di istruttoria, di revisione, di chiusura; spese di riscossione o di incasso; costi di mediazioni svolte da terzi; spese fiscali e per assicurazioni; altre spese contrattualmente connesse con l’operazione); inoltre, come già visto sopra, il costo varia in relazione allo stesso piano di ammortamento convenuto: rateizzazioni più ravvicinate comportano una determinazione del tasso effettivo più alto.

In relazione a tali costi, a partire dal 1° ottobre 2003, in forza di una delibera del C.I.C.R. è stato introdotto un nuovo indice, l’I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), il quale deve essere calcolato conformemente alla disciplina del T.A.E.G. definito, a sua volta, come “il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Il T.A.E.G. comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito”.

Inoltre, in recepimento della raccomandazione della Commissione europea del 1° marzo 2001, la maggior parte delle banche italiane ha aderito ad un “Codice deontologico per l’informativa pre-contrattuale relativa ai mutui per la casa di abitazione”. Sulla base di tale codice, le banche sono tenute a fornire ai clienti, prima della stipulazione del contratto, un prospetto informativo standardizzato (E.S.I.S.: European Standardized Information Sheet): ciò vuol dire che il contenuto e l’ordine delle voci del prospetto devono essere uguali per tutte le banche – in tutta la Comunità Europea! – per consentire una migliore comparazione delle condizioni) nel quale è espressamente richiesta l’indicazione del T.A.E.G.

Sempre a partire dal 1° ottobre 2003 è entrata in vigore anche la nuova disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari. Per effetto di tale normativa, le banche sono tenute a mettere a disposizione della clientela un “foglio informativo” il quale deve contenere, tra l’altro, le condizioni economiche dell’operazione e le clausole contrattuali che la regolano. E’ prevista la possibilità di un’ armonizzazione tra i contenuti del “foglio informativo” e quelli dell’ “E.S.I.S.”.

Il cliente ha quindi il diritto di ottenere prima della conclusione della stipulazione una copia completa del testo contrattuale per una ponderata valutazione del contenuto.

Al contratto deve altresì essere allegato un “documento di sintesi” volto a fornire al cliente una chiara evidenza delle più significative condizioni contrattuali ed economiche, e nel quale deve essere riportato anche l’I.S.C.

Nei contratti di “credito fondiario”, la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario; ma, generalmente, anche nei contratti di diritto ordinario è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell’ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi.

A fronte di questo mancato guadagno la banca poteva, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (penale). Secondo una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2002, che peraltro era dettata solo per i mutui di “credito fondiario”, il compenso doveva (nel caso) essere fissato in via “esclusiva” e “omnicomprensiva”, e il contratto prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”. Non solo: doveva essere indicata specificamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando, nel caso, indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula.

Il compenso per l’estinzione anticipata doveva essere espressamente indicato sia nel prospetto informativo europeo (E.S.I.S.), sia nel “foglio informativo” e nel documento di sintesi prescritti dal C.I.C.R.
In un contratto di mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento ordinario, il compenso, se esisteva, era generalmente fissato in percentuali contenute.

Massima attenzione, invece, era da prestare in caso di mutui a tasso fisso, o con piani di ammortamento particolarmente flessibili: in tali casi, infatti, le banche erano solite accentuare, a volte in termini non del tutto chiari, l’importo della penale al dichiarato intento di fare fronte a eventuali variazioni del costo del denaro.

Con l’entrata in vigore (avvenuta il 3 aprile 2007) della legge n. 40 del 2 aprile 2007 di conversione con modificazioni del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, i compensi (o le penali) per l’estinzione o anche per la decurtazione anticipate sono stati eliminati con riguardo ai seguenti contratti: mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria (INAIL, INPS, ecc..) per acquistare o ristrutturare unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica e professionale da parte di persone fisiche.

Le nuove norme sulle clausole penali sono valide per i mutui contratti dopo il 2 febbraio 2007 (giorno dell’entrata in vigore del decreto legge).

Per i mutui contratti prima del 2 febbraio 2007 il costo effettivo a carico del cliente, in caso di estinzione anticipata, è stato stabilito da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori siglato il 2 maggio 2007, che ha provveduto a ridurre i compensi precedentemente pattuiti.

L’emanazione della nuova normativa ha offerto lo spunto affinché l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Territorio con una Circolare congiunta (la n. 6 pubblicata il 14 giugno 2007) riaffermassero la compatibilità del regime agevolato dell’imposta sostitutiva di cui al d.p.r. n. 601 del 1973 (vedi Trattamento fiscale dei mutui ipotecari) con la facoltà di estinzione anticipata del mutuo da parte del soggetto finanziato.

A fronte del testo normativo, il quale ammette il contratto al regime fiscale agevolato dell’imposta sostitutiva a condizione che il finanziamento abbia una durata minima di “più di diciotto mesi”, una isolata pronuncia della Cassazione (la n. 11165 del 26 maggio 2005) aveva ritenuto tale durata incompatibile con le clausole che prevedessero la facoltà del debitore di sciogliersi dal rapporto di finanziamento in qualsiasi momento.

Richiamandosi a tale sentenza, alcuni locali uffici delle entrate avevano proceduto a richiedere ai mutuatari l’imposta di iscrizione pari al 2% dell’importo dell’ipoteca, disconoscendo l’applicazione delle agevolazioni. Le cifre in questione erano anche rilevanti, specialmente in considerazione del contemporaneo rialzo dei tassi e del primo manifestarsi delle conseguenze negative della crisi americana dei mutui subprimes.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, anche in persona del suo Presidente, è intervenuto mediante l’elaborazione di studi interpretativi, la richiesta esplicita di chiarimenti e la predisposizione di ricorsi pilota contro i primi recuperi di imposta tentati dalle singole Agenzie delle Entrate; ed ha, quindi, contribuito a che l’Amministrazione finanziaria rivedesse la sua linea interpretativa riconducendo ad equità il sistema.

È stato evidenziato, tra l’altro, come la possibilità di adempimento anticipato costituisca il presupposto perché, anche in materia di mutui ipotecari, si realizzi un regime di maggiore concorrenza tra le varie banche: è evidente, infatti, che una penalizzazione sotto l’aspetto fiscale dell’adempimento anticipato avrebbe potuto bloccare anche le iniziative legali (c.d. decreto Bersani-bis) volte a consentire la possibilità di sostituzione del mutuo con il minor aggravio possibile per i consumatori.

L’intervento del Notariato ha, quindi, consentito di riportare la certezza del diritto ed ha contribuito a suscitare, con la predetta Circolare n. 6 del 2007, un intervento chiarificatore da parte della Agenzia delle Entrate: è stato, infatti, chiaramente affermato che la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente al soggetto finanziato di risolvere anticipatamente il rapporto attraverso l’estinzione del debito anche prima che decorra la durata minima stabilita dalla legge, non determina l’incompatibilità di tali convenzioni con il regime tributario agevolativo. Sono risultate così definitivamente superate le opposte conclusioni di una precedente circolare (la n. 6 del 5 dicembre 2006), che avevano determinato la necessità di inserire in molti contratti clausole limitative del diritto all’adempimento anticipato.

La rinegoziazione e il “cambio” del mutuo

Le variazioni nell’andamento del costo del denaro possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tale modifica in termini economici si chiama rinegoziazione.
Giuridicamente essa può avvenire in vari modi:

 

  1. l’estinzione del vecchio mutuo con accensione di un nuovo finanziamento e di una nuova ipoteca (mutuo “di sostituzione”);
  2. l’accordo meramente modificativo del vecchio mutuo (rinegoziazione in senso stretto);
  3. dal 2 febbraio 2007, la surrogazione nell’ipoteca (così detta “portabilità” dell’ipoteca).

 

Con la prima figura si dà vita ad un’operazione di finanziamento completamente nuova per importi, garanzie e durata: essa è quindi particolarmente versatile, ma sconta il costo della chiusura della pratica precedente e della stipulazione di un nuovo contratto.

La mera modificazione è sicuramente la figura meno costosa di tutte, ma anche la più limitante, perché oltre a esigere il rispetto del limite del debito esistente, richiede che l’accordo sia raggiunto con lo stesso soggetto mutuante originario.

Infine con la surrogazione il vecchio debito è, per così dire, assunto da una nuova banca la quale viene garantita dalla ipoteca precedente: il limite è dato dalla necessaria identità dell’importo del nuovo mutuo con il debito residuo del vecchio, nonché del bene oggetto di ipoteca; l’opportunità è data dal risparmio sui costi di iscrizione di una nuova ipoteca e da alcune agevolazioni fiscali concesse dal legislatore.

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